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庫存反彈
"近期出現的入市項目增加應該是房企與相關部門互相妥協的結果。"北京一傢房企的營銷總監向記者表示,一方面,部分房企意識到限價政策短期內不可能退出,出於回籠資金的需要,隻好壓低漲價空間,以附和住建委的限價要求;另一方面,住建委可能看到瞭近期由於供應減少而出現的新房庫存低點,從而加快瞭預售證的審批速度。
從近幾個月各個信托公司發行的房地產信托產品來看,大部分都投向中小開發商位於二三線城市的住宅類項目,融資額大多在5億元以內。
陳晟表示,與以往相比,對於房企來說,雖然不少房企仍然保持擴張的速度,但是在戰略上,對進入的城市以及選擇的業態更加謹慎,目前來看,回歸一二線城市已成為開發商的共識。
與此同時,6月份新開樓盤在價格整體保持穩定的同時,也或多或少地出現瞭價格上調的趨勢。據亞豪機構數據統計顯示,房山、通州、大興、昌平、順義這五大新城的新開項目售價已經突破瞭2萬元/平方米,紛紛觸及區域歷史高價。上述營銷總監認為,隨著之前積壓的待取證項目開始逐漸入市,市場供需矛盾在一定程度上得以緩解。"房企全年的銷售目標在年初時就已制訂,每年的傳統銷售旺季都是重要的銷售節點,該推盤的時候還得推。"
房企與住建委達妥協?下半年房價上漲被抑制
內容來自sina新聞
亞豪機構數據顯示,截至6月20日,6月份共有23個項目入市,相比5月份同期增加瞭10個,其中包括4個純新盤以及19個老項目後期。23個項目共新增住宅產品4346套,預售許可面積48.8萬平方米,相比5月同期分別增長瞭30%和50%。
在北京市住建委嚴厲的限價政策之下,前段時間房企與北京住建委在定價權上展開瞭博弈。按照北京市的限價要求,在開發商向住建委申報銷售價格時,預售價格和預計成交價格也都將向住建委報備,在這樣嚴厲的審批環境下,4月和5月份房企大多按兵不動,使得供應量處於低位,新盤供不應求。
盡管最近北京樓市庫存有所增加,但消化時間仍然較短,樓市可謂是量價齊升,大部分入市項目的去化率都高達八成以上,部分剛需項目甫一入市即被搶購一空。
"房地產市場這麼多年的畸形發展主要依賴超發的貨幣,在流動性收緊的情況下,預計房企的資金成本將繼續增加,下半年房價的漲幅將被抑制。"中原地產研究總監張大偉表示。
然而,日前出現的"錢荒"對房地產行業的預期或將產生較大影響。記者采訪的業內人士認為,今年下半年樓市的走勢難以預測,主要原因是政策存在變數,尤其是貨幣政策的調整,對房地產行業的影響不可小覷。
亞豪機構統計數據顯示,7月份北京預計將有25個項目開盤入市,包括10個純新盤,以及15個老項目後期。
北京某房企營銷總監向記者表示,限價政策使今年上半年本應出現的一輪銷售旺季沒有如期到來。由於上半年銷售節奏被限價政策打亂,傳統的"金九銀十"銷售旺季就不可錯過。因此,在開發商與住建委的妥協之下,預計下半年的北京新盤供應量將會出現較大幅度的增長。
樓市前景存變數
然而,6月份以來,雙方的博弈趨於緩和,取得預售證的項目有所增加。
據中原地產數據統計,6月單月北京新建住宅中現房占比為28.5%,這也是近幾年現房占比首次接近三成,此前,這一比例一直維持在20%左右。而由於現房比例增加,今年第二季度,北京新房均價達到瞭22843元/平方米,比一季度的21458元/平方米有所上漲。
由於新盤供應量增加,北京樓市庫存相比5月份的低點有所反彈。中原地產市場統計數據顯示,截至6月19日,北京可售住宅庫存套數為65802套,相比5月2日的低點60674套,增加瞭5100多套,庫存上漲比例達到8.6%。
張大偉表示,影響下半年樓市的最大變量是資金情況,銀行間市場缺錢,央行沒有釋放更多的流動性,暗示中國貨幣政策已開始由數量調控逐漸轉向質量和結構的優化,貨幣政策已經由寬松轉向穩中趨緊。
上述房企營銷總監則表示,北京的限價政策今年退出的可能性比較小,加之流動性收緊,下半年樓市存在變數。
4月份以來,北京土地市場十分火熱,多塊土地以高溢價被房企拿下。但最近北京出讓的石景山區銀河商務區地塊的報價熱度明顯降低,10.4億元的底價,至今接受的3傢報價中,最高報價為14.5億元。而4月份,該區域一地塊曾創下174%的高溢價率。
"房企應當意識到流動性收緊對行業的影響。"中國房地產數據研究院執行院長陳晟表示,尤其是那些高度依賴信托、理財產品融資的中小房企,銀行清理表外業務對其資金鏈將是考驗。對於這些房企來說,下半年應積極推盤,盡快回籠資金,應對可能到來的資本收縮。
近期,北京新盤入市量開始出現明顯的增加,業內人士將其解讀為房企與北京住建委之間互相妥協的結果。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-06-30/07562277228.shtml
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